本文摘要：文/洪榕 ✑ 越过山丘 激情依旧前不久，看到这样一个让人啼笑皆非的段子，说有一个男子十年前毅然以60多万元卖掉了自己的屋子，然后拿着这笔钱去创业，经由十年努力打拼，公司走上了正轨，赚到400万纯利润，然后他用全部利润再加上部门银行贷款，把自己当初卖掉的那套屋子又买回来了......究竟小孩要上学......其实，对买了屋子的人来说，希望房价继续涨，屋子继续盈利。而对尚未买房的人来说，希望房价早点降下来，最好是崩了，就有时机上车了。

文/洪榕 ✑ 越过山丘 激情依旧前不久，看到这样一个让人啼笑皆非的段子，说有一个男子十年前毅然以60多万元卖掉了自己的屋子，然后拿着这笔钱去创业，经由十年努力打拼，公司走上了正轨，赚到400万纯利润，然后他用全部利润再加上部门银行贷款，把自己当初卖掉的那套屋子又买回来了......究竟小孩要上学......其实，对买了屋子的人来说，希望房价继续涨，屋子继续盈利。而对尚未买房的人来说，希望房价早点降下来，最好是崩了，就有时机上车了。其实，站在普通人的角度，我认为，我们很幸运，这三十年来楼市没崩！如果很不幸，楼市崩了会怎么样？房价这样涨下去，会不会有崩的一天？01 我为什么说，这三十年来楼市没崩很是幸运？我们先来看一组央行近期观察的数据，还是很让人受惊的。

第一，中国城镇家庭净资产每户平均290万，这个看上去挺高的数字，其实很大一部门是屋子；第二，我国有96%的城镇家庭拥有自有住房，这远高于美国，美国虽然是个蓬勃国家，但真正有屋子的人，也只占了63.7%；第三，有31%的家庭拥有两套住房，10.5%的家庭至少有三套住房。杜甫说“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，那么从这组数据来看，现在社会已然实现了这个理想，而且可以做到人人有屋子，也体现了一种相对公正的状态。而曾经的“杜甫很忙”，预计也可以休假了吧，好比也过个五一小长假~横看成岭侧成峰，远近崎岖各差别。

我们换个角度看屋子的问题，不妨来做个假设：假设在中国不是96%的人有屋子，或者只有30%的人买了屋子，拥有两套或者三套以上屋子的人也很少。那我们的社会会是什么样的？是贫富差距缩小，还是人们普遍更有钱？先来思考这个问题：如果你没有买屋子或者未来禁绝备买屋子（不用思量存钱买屋子的事），请问你现在究竟能留下几多钱？毫无疑问，你的家庭产业肯定会比现在少！为什么这么说？因为财富是人们辛辛苦苦积累下来的，总归是要有个归属的，要么是投资，要么是放银行。投资的话有许多选择，如果没有房地产，股市肯定会比现在更热闹，一些像P2P、原油宝、数字钱币、大宗商品这些所谓的投机品种也会比现在更脱销。效果可能是，亏钱的人会更多，亏掉的资金数量也会更庞大。

首先，在A股，因为我们一直没有等到像美股那样的十年慢牛，也没有泛起过房地产这样连续上涨的情况，总是在上下颠簸中往返折腾，所以才会泛起“七亏二平一盈”，许多投资者赚不到钱。对比股市走势和全国房价走势图，不难发现中国房价暴涨，而股市却步履蹒跚，牛熊交替。那些在牛市赚到钱的投资者，可能一波熊市就“一朝回到解放前”，而早些年买了房的人，这些年躺着就赚翻了。

（全国平均房价走势）（A股30年走势图）其次，像2018年P2P平台集中暴雷，成千上万的投资人卷入其中，许多投资者血本无归。你惦念别人的利息，别人惦念你的本金，这句话说得一点都没错，市场的风险防不胜防。再到近期的中行原油宝事件，不仅让许多投资者亏光了本金，还倒欠银行几百万。

而原油宝客户亏损可能只是冰山一角，因为今年原油期货价钱（跨月）从最高65元下跌至—40元，按海内客户多为净买入看，各大银行的原油宝客户均可能泛起庞大亏损，只是因为没有泛起倒欠银行的情况没有被市场关注。类似这样的事件，会不会因为市面上的钱变多了而频繁发生？谜底是肯定的，因为在利益的驱动下，一切皆有可能，这是很恐怖的！既然投资有风险，那把钱存在银行呢？我们看到，纵然受疫情的影响，3月份CPI（住民消费价钱指数）涨幅回落至4.3%，那也远远高于银行的存款利率（最高的5年利率也才2.75%）。

别说是保值增值，就连通货膨胀都跑不赢，财富就这样莫名其妙的缩水了。也就是说，因为中国现在没有一个比力宁静靠谱的投资品种，导致许多资金都涌入了楼市，如果不投资房产，资金的宁静确实是个问题。而且，屋子的流动性可不比股票，一买一卖都不是很快就能实现的。

买了屋子之后，看着房价不停上涨，面临这看得见的收益，房主也就不会轻易的抛掉。也正因为这样的一些行为，才让他的财富保留下来了，否则他就可能失去那些财富，甚至在钱币贬值的情况下，一直改善不了自己的财富状态。所以从这个角度讲，正因为房地产市场一直没有崩盘，走的是一个比力好的恒久慢牛，就帮我们老黎民锁定了财富，锁定了自己的劳动结果。

也就是说，如果没有屋子这样靠谱的财富归属地，那家庭的产业数量一定会大幅度淘汰，因为人民币贬值，另有外面那些洗劫性的投资品种，都市无情的吞噬我们的财富。最终贫富差距会越来越大，社会可能因此变得不稳定。02 如果房地产市场崩了，会怎样？如果房地产崩盘了，便如同股市股灾、币市爆仓、理产业品暴雷一样，那酷寒的绞肉机，吞噬的是人们的财富，摧残的是人们的身体和意志，碾碎的是那残存的希望，留下的是那无尽的黑暗。上世纪90年月，日本楼市崩盘，随之而来的是经济的萧条，失业率大幅提升，老黎民财富大幅缩水，人们的消费欲望下降，生活品质严重降级，陷入"低欲望闭环"，社会的自杀率爆炸式增加，失踪率上升，流离汉数量剧增，而年轻一代宅文化盛行，不愿谈恋爱，更不愿意组建家庭，丁克主义大行其道，最恐怖的是人口老龄化和人口流失。

之前有报道说，日本东京非中心地域，一些二手房竟然白送都没人要！因为年轻人都跑到市中心区上班，宁肯租屋子也不愿意贷款买。这些空置的屋子该如那边置，政府也很头疼。楼市崩盘后，人们的日子变得异常艰辛，纵然民众人物也不破例。

好比有个日本明星，用当模特出道时赚到的第一桶金，在1987年投资了公寓，未曾想到泡沫破裂后，直接导致他欠下了数亿日元的债务。在泡沫经济时代，当模特赚钱很快，因为奢侈品好卖。但泡沫之后，奢侈品基础卖不出去，他基本也就失业了。之后转行当演员，但因太高欠好搭戏、面相又过于有特点，3年找不到事情。

3年里，他甚至靠赌运气玩弹珠机过日子，有一次一口吻输掉了25万日元。纵然在之后靠着话剧和影戏重新成名后，他仍然过着外貌上是大明星，私下却过着穷困的生活。直到2007年，他才在公然场所向媒体开心地宣布：“终于把债务都还完了。”苦熬了28年才终于还完欠债。

而对普通人而言，更是煎熬，好比在《新城的黄昏》这本书中讲到这么一个故事：织部一家人在泡沫壮盛的时期，买了一套远离市中心的新城区老破小，花费5200万元。其中4200万元贷款30年。

但泡沫破裂之后，丈夫所在的软件公司被并购，丈夫也被降职，人为锐减，基础无法归还贷款，原本当家庭主妇的妻子也只能到便当屋做兼职。家里的大儿子大学辍学去当高中老师，女儿的大学学费也是靠的教育贷款，但结业后一直失业，教育贷款也还不上。

更悲凉的是，新城区并没有生长起来，纵然想卖屋子也不会有买家来接手了。1991年之后，日本房价一直在跳水，一直跌到2002年才回暖。2001年最低谷时，东京平均房价已经从91年的272万元每平米（人民币约15万）跌到了61万元每平米（人民币约3万）。

2017年，纵然是已往5年一直看涨，东京的平均房价也就94万每平米（人民币约5万），还不到泡沫时代的一个零头。（日本楼市走势图）当年香港楼市也大跌过，亚洲金融危机、投机、炒作、跟风，使香港楼市泡沫于1997年破灭，房价一度下跌70%。其时，泛起大批“负资产者”和绝望的“烧炭自杀”者，香港社会也兴起了一个特殊的“阶级”，要求政府使楼价恢复到最高位。（香港楼市走势图）听说，那时候如果你有屋子，可能你天天晚上都睡欠好觉。

因为你天天都市思考这三个问题“吃早饭的时候房价会不会下跌”、“吃午饭的时候房价会不会下跌”、“吃晚饭的时候房价会不会下跌”。经由漫长挣扎，香港房价终于在2012年收复了97年的高位，并继续疯涨至今。

房价崩盘，许多人会认为谁人时候就能以很低的价钱买到心仪的屋子。然而事实证明，对那些没买房的人来说，他可能更买不起房，因为可能面临着失业，失去了经济泉源后基本的生活保障可能都是问题，哪另有钱去买房？关键是，没屋子的人抗风险的能力其实很弱，因为连屋子都没得住，如果失业了，连房租都可能缴不起。

不像那些有两套三套屋子的人，纵然失业了，还能靠房租维持生活，还可以反抗蛮久的。另外另有那些买在高位的人，可能因为他原来购房的能力就不强，在房价刚往下走低一点的时候，鼓足勇气借了大量的款后上车了，但随之而来的是房价断崖式下跌，房价崩了，他的世界可能也就塌了。所以，如果房地产真的崩了，无论是对谁，也不管是站在哪个角度，都是很是恐怖的。

没有谁会是真正的受益者。而且一旦崩盘，往往是没有十年、二十年都回不外来的。

而20年的时间，足以让一个年轻人酿成中年人，中年人酿成暮年人，生掷中最优美的年华也不外20年的时间。况且我们的人生也不外八九个十年，三四个二十年。所以大家千万不要去想，如果楼市崩盘了你就能低价买到屋子，似乎你会是受益者一样，其实，你不会是受益者的。03 房价这样涨下去，会不会崩？虽然我们说楼市没崩盘是好事，但问题是，如果房价一直这样上涨，最后会不会崩？究竟大陆的一些都会楼盘也曾崩过，好比1993年的海南，1994年的上海，2012年的温州，2011年鄂尔多斯。

但这只是个例，而且也是有特殊配景的。另外，我们的房产市场和当年日本市场是不太有可比性的，我们一线都会的房地产多年处于严格的调控之中，但效果却超出了大多数人的想象。这背后有“有房才有家”的逻辑，另有“金字塔结构”最稳定的逻辑。

中国最大的特点是人多，所以to C的业务最有前途，所以互联网有市场，所以团结很难，所以稳定很重要，所以要走群众门路，所以永远不要把组织当对手，所以家才是中国人最信赖的港湾。所以，最理性的思考是站在政府角度去思考，切不行站到组织的对立面去想问题。如果站在政府的角度去思考，未来中国楼市会不会崩盘？我认为，不会有那么一天，主要有三点来支撑。第一点，政府通过城镇化革新，扩大都会的规模，增加低房价的供应量，可以在一定水平上抑制房价上涨。

如下图，革新开放40年来，中国城镇化履历了从高速度到高质量的重大转变，这对抑制房价的上涨起到了重要的作用。第二点，政府对屋子的控制力很是强，因为我们土地只有一个卖家，这是我们的制度优势。也就是说，一旦屋子泛起问题，我们可以接纳的方法（工具）有许多的，可以防止楼市崩盘。好比，当2016年房市过热时，政府会通过大规模限购政策+限售，去杠杆等系列政策来调控市场，到达降温的目的；而当下受疫情影响楼市不景气时，一些地方的政府便相应的放开限购政策，降低购房门槛来刺激楼市。

第三点，维持房价不大幅下跌（固然盘整小幅调整都没问题），是切合宽大民众利益的。为什么这么说？正如上面我们说的，96%的家庭都有自己的屋子，从一定水平上来说，算是到达了相对的公正状态。

维持楼市的稳定，其实就保住了大部门民众的财富，保证了他们资产的宁静。同时也保证了经济的稳定，维护了社会的稳定。从这个角度来说，国家做的这件事，是一件切合宽大民众利益的事情，自然就有了群众基础，虽然有些群众纷歧定明白这个事，但这是事实。

另外，因为国人有房才有家的看法，买房是庞大刚需，因为国人追求奢侈品的态度，讲明身份的屋子是可以无理订价的，因为房产投资是现在唯一一个没有失败教训的投资，在现在投资品缺乏的时期，房产投资险些成为了民众唯一的投资选择……基于这几点思量，靠控制需求的调控都很难乐成，唯有加大供应才可以到达调控目的。而且随着科技的进步，人类都会治理能力的提升，我们每一小我私家都能通过自己的努力去找到自己在金字塔中的位置，无法在一线都会金字塔尖竞争的人可以往下走一格，但这并不会影响自己的生活质量，也可以思量去二线都会的金字塔尖，二线都会的金字塔尖的人通过努力也可以去和一线都会金字塔尖的人竞争，这其实是社会的进步，是良性循环，是比力稳定的结构。

另外，一线都会是可以变得更大的，都会变大可供土地面积是几何式增长的，新增长的土地可以为宽大住民提供大量低价钱的屋子，压制都会平均房价的上涨，关键这些区域因为有地铁有自驾车等出行很是利便，并不会影响住民的生活及事情。也就是说，现在房价上涨态势切合物理上的稳定结构、切合经济学原理、也切合生态生长社会连续生长纪律。所以，我认为房价可以不跌，也没有须要跌；房地产可以不崩，也没有须要崩，只有维护它稳定的生长才是王道。

04 房市还能继续投资吗？既然楼市不会崩，顶多只是小幅度的震荡，那是不是意味着房市可以继续投资？并非如此。首先，房住不炒是主基调，稳定地价、稳定房价、稳定预期是目的。

为应对疫情对楼市的打击，近期多地出台措施保障房地工业稳定生长，但房住不炒的基调依然不动摇。楼市逐渐回暖，近期深圳楼市逆势上扬异常火爆，泛起“天价品茗费”的乱象，直接冲撞了房主不炒的红线，倒逼政府严打调控升级。

其次，收益和风险是差池称的。因为做多房地产时可以申请贷款，而做空时，只能在高点把屋子卖掉，等价钱下跌再买回来，只能赚个差价，而且收益是有限的。但同时风险是未知的，好比卖掉屋子后房价继续涨买不回来了，再好比孩子上学的问题如何解决，租房住会不会让生活质量直线下降，家庭关系会不会变得紧张……这些潜在的风险，稍有不慎，人生可能就输了。

况且屋子的流动性低，买卖都不是一朝一夕就能完成的，而市场又是多变的，如何保证自己能够踏准节奏，在高位乐成卖出，低位又顺利买回？所以，这是我们说的预期不行控的投资，不能做。最后，无论是从人口结构来看，还是从欠债结构来看，除了少数一线都会和强二线都会之外，中国的房地产市场的投资性价比，已经不高，甚至很低了，至少从恒久看，是远远低于证券市场的。未来十年，一定是股票跑赢屋子的时代。固然，对刚需来说，买房就无需思量时间的问题。

有能力的话就尽早买，没有屋子的时候压力会更大，因为要攒钱买房，所以在消费上会受到限制。而早买屋子的话，不仅是早享受，而且还能帮我们够锁定财富，保证资金不会贬值。

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